Zakup mieszkania, spór z deweloperem o wady lokalu, problem z uzyskaniem pozwolenia na budowę, konflikt sąsiedzki o granice działki – rynek nieruchomości w Warszawie generuje bardzo różnorodne i często kosztowne spory prawne. Niezależnie od tego, czy jesteś osobą prywatną kupującą pierwsze mieszkanie, inwestorem realizującym projekt budowlany, czy przedsiębiorcą prowadzącym działalność deweloperską – błąd na etapie przygotowania transakcji lub inwestycji może kosztować znacznie więcej niż konsultacja z prawnikiem przed jej podjęciem.

Kancelaria Adwokacko-Radcowska Glass-Brudziński z Warszawy (Śródmieście) oferuje kompleksowe doradztwo prawne w zakresie nabywania i zbywania nieruchomości w Polsce, jak i poza jej granicami, oraz procesu budowlanego. Nieruchomości i inwestycje budowlane to dominujący obszar wieloletniej pracy adwokata Artura Glass-Brudzińskiego – założyciela i właściciela Kancelarii.

Audyt nieruchomości przed zakupem

Zanim podpiszesz umowę przedwstępną lub deweloperską, warto zlecić profesjonalny audyt prawny nieruchomości. Obejmuje on:

• Analizę treści księgi wieczystej – sprawdzenie działu I-IV pod kątem obciążeń, hipotek, roszczeń i ograniczeń w rozporządzaniu
• Weryfikację zgodności stanu prawnego ze stanem faktycznym nieruchomości
• Sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy
• Analizę umów najmu, dzierżawy i innych obciążeń obligacyjnych
• Weryfikację uprawnień zbywcy do rozporządzania nieruchomością

Rzetelny audyt pozwala uniknąć nabycia nieruchomości obciążonej wadami prawnymi, których ujawnienie po transakcji prowadzi do kosztownych i długotrwałych sporów sądowych.

Spory z deweloperem – wady lokalu i opóźnienia

Umowa deweloperska podlega szczególnej ochronie na podstawie ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska). Do najczęstszych sporów należą:

• Opóźnienie w przeniesieniu własności – nabywcy przysługują kary umowne oraz prawo odstąpienia od umowy po wyznaczeniu dodatkowego terminu
• Wady fizyczne lokalu – rękojmia za wady na podstawie art. 556 i n. KC, z terminem zgłoszenia wady w ciągu roku od jej wykrycia
• Niezgodność powierzchni lokalu z umową – podstawa do obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy przy istotnej różnicy
• Odmowa zwrotu środków z rachunku powierniczego w razie rozwiązania umowy

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 stycznia 2019 r. (I CSK 705/17) potwierdził, że deweloper ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi niezależnie od odpowiedzialności odszkodowawczej, co daje nabywcy szerszy wachlarz możliwych roszczeń.

Proces budowlany – pozwolenia i zgłoszenia

Prawo budowlane (ustawa z dnia 7 lipca 1994 r.) wymaga uzyskania odpowiednich zgód administracyjnych przed rozpoczęciem inwestycji. W zależności od rodzaju obiektu konieczne jest:

1. Uzyskanie warunków zabudowy (jeśli brak miejscowego planu) lub potwierdzenie zgodności z planem miejscowym
2. Uzyskanie pozwolenia na budowę lub dokonanie zgłoszenia robót budowlanych (art. 29–30 Prawa budowlanego) – w zależności od skali inwestycji
3. Uzyskanie dziennika budowy i ustanowienie kierownika budowy
4. Zgłoszenie zakończenia budowy lub uzyskanie pozwolenia na użytkowanie

Odmowa wydania pozwolenia na budowę, sprzeciw wobec zgłoszenia, czy nałożenie kary za samowolę budowlaną to sytuacje wymagające szybkiej reakcji prawnej – od odwołania do organu wyższej instancji, przez skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Służebność przesyłu i inne obciążenia nieruchomości

Inwestycje budowlane często wiążą się z koniecznością uregulowania dostępu do mediów lub drogi koniecznej. Najważniejsze instytucje prawa rzeczowego w tym zakresie to:

• Służebność przesyłu (art. 305¹–305⁴ KC) – uprawnienie przedsiębiorcy przesyłowego do korzystania z cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym do eksploatacji urządzeń przesyłowych, za wynagrodzeniem dla właściciela
• Służebność drogi koniecznej (art. 145 KC) – gdy nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej
• Zasiedzenie służebności przesyłu – możliwe po 20 lub 30 latach korzystania z urządzeń, zgodnie z zasadami analogicznymi do zasiedzenia własności

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 kwietnia 2014 r. (III CZP 87/13) potwierdził dopuszczalność zasiedzenia służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorcy, nawet jeśli urządzenia zostały wybudowane przed wejściem w życie przepisów o tej służebności.

Zakres usług kancelarii w sprawach nieruchomości i budownictwa

Adwokaci i radcy prawni naszej kancelarii oferują kompleksową obsługę prawną w zakresie nieruchomości i inwestycji budowlanych, w tym:

• Audyt nieruchomości (wyczerpujące badanie stanu prawnego i faktycznego)
• Analiza studium uwarunkowań i miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego
• Sporządzanie, opiniowanie i negocjowanie umów sprzedaży, deweloperskich, najmu i dzierżawy
• Reprezentacja w sporach z deweloperami – wady lokalu, opóźnienia, rękojmia
• Obsługa prawna procesu budowlanego – pozwolenia, zgłoszenia, odwołania administracyjne
• Ustanawianie i znoszenie służebności gruntowych i służebności przesyłu
• Sprawy o zasiedzenie nieruchomości i zniesienie współwłasności
• Reprezentacja przed sądami wieczystoksięgowymi
• Obsługa inwestorów, generalnych wykonawców, podwykonawców i deweloperów
• Spory o rozliczenia w umowach o roboty budowlane

Zapraszamy do kontaktu przez nasz formularz kontaktowy. Zapoznaj się również z naszymi poradnikami prawnymi, gdzie znajdziesz szczegółowe omówienia zagadnień związanych z obrotem nieruchomościami. Szukasz skutecznej pomocy prawnej w Warszawie? Skontaktuj się z naszym zespołem.

Najczęściej zadawane pytania – nieruchomości i inwestycje budowlane