Umowa dożywocia – czy gwarantuje spokój i utrzymanie w jesieni życia?
W umowie dożywocia właściciel (dożywotnik) zobowiązuje się przenieść na nabywcę własność nieruchomości, a nabywca zobowiązuje się do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania (art. 908 §1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360, zwaną dalej „K.c.”). Dożywotnie utrzymanie, wobec braku innych ustaleń stron, obejmuje w szczególności przyjęcie zbywcy jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła, opału, zapewnienia opieki na czas choroby, a po śmierci zorganizowanie i pokrycie kosztów pogrzebu odpowiadającego przyjętym zwyczajom.
Z uwagi na fakt, że uprawnienia dożywotnika mają charakter osobisty i gasną z chwilą śmierci uprawnionego prawo dożywocia jest prawem niezbywalnym, co oznacza, że niemożność przeniesienia go na inny podmiot w drodze czynności prawnej inter vivos (czyli czynności prawnej między żyjącymi).
Przedmiotem umowy dożywocia może być każda nieruchomość, a także udział w niej, gospodarstwo rolne czy prawo użytkowania wieczystego, jak również udział w nim.
Mając na uwadze fakt, że umowa dożywocia rodzi zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości, powinna być ona zawarta w formie aktu notarialnego.
Wpis prawa dożywocia do księgi wieczystej
Prawo dożywocia może być ujawnione w księdze wieczystej, niemniej jednak, do wywołania skutków prawnych ujawnienie prawa dożywocie w księdze wieczystej nie jest wymagane. Zgodnie z art. 16 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia, w szczególności mogą być ujawniane prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia. Mimo iż rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa, to ujawnienie prawa dożywocia powoduje, że prawo to uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu
Zbycie nieruchomości obciążonej prawem dożywocia
Mimo obciążenia nieruchomości prawem dożywocia ustawodawca nie wyłączył możliwości jej zbycia. W sytuacji zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia, nabywca wstępuje w miejsce zbywcy – właściciela, a co za tym idzie nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia ponosi względem dożywotnika odpowiedzialność dwojakiego rodzaju, a mianowicie:
- rzeczową w związku z nieruchomością oraz
- osobistą w związku z obligacyjnym charakterem umowy dożywocia i wszelkimi zobowiązaniami zbywcy, jakie miał on względem dożywotnika.
Zbycie nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie wymaga zgody dożywotnika.
Zmiana umowy dożywocia na rentę dożywotnią
Ustawodawca dopuścił możliwość zamiany umowy o dożywocie na rentę – sąd na żądanie dożywotnika lub zobowiązanego zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień, jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności (art. 913 §1 K.c.).
Czy pomiędzy dożywotnikiem i zobowiązanym wytworzyły się takie stosunki, że nie można wymagać od nich, żeby pozostawali nadal w bezpośredniej ze sobą styczności sąd będzie oceniał na podstawie konkretnych relacji, stosunków istniejących pomiędzy dożywotnikiem a zobowiązanym. Przyczyny pogorszenia się stosunków między stronami umowy o dożywocie, czy też ich zerwania, mogą mieć charakter subiektywny i obiektywny (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dn. 18 kwietnia 2013 r., sygn. akt: I ACa 724/12, LEX nr 1375881). Ponadto nie mają istotnego znaczenia przyczyny wytworzenia się złych stosunków między stronami, a tylko samo rzeczywiste ich powstanie (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dn. 21. Maja 2015 r., sygn. akt: I ACa 1315/14, LEX nr 1761980).
Renta dożywotnia, o której mowa w art. 913 §1 K.c. nie ma charakteru alimentacyjnego, a charakter ekwiwalentu, a co za tym idzie powinna być z tego względu obliczona według wartości uprawnień wynikających z umowy dożywocia, a nie według potrzeb dożywotnika.
Rozwiązanie umowy dożywocia
W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie (art. 913 §2 K.c.). Przedmiotowe będzie miała charakter ostateczny i będzie uzasadnione dopiero wówczas, gdy nie jest możliwe zapewnienie w inny sposób ochrony prawnej uprawnionemu (np. przez zamianę umowy dożywocia na rentę).
O „wyjątkowym” wypadku można mówić wtedy, kiedy dochodzi do krzywdzenia dożywotnika, agresji czy złej woli po stronie zobowiązanego (por. wyrok Sąd Najwyższy z dn. 9 kwietnia 1997 r., sygn. akt: III CKN 50/97, OSNC 1997, nr 9, poz. 133). Niemniej jednak, szczególny charakter umowy dożywocia wyłącza jej rozwiązanie, gdy przyczyna złych stosunków między stronami manifestujących się całkowitym zerwaniem więzi osobistej z dożywotnikiem, leży wyłącznie po stronie dożywotnika (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 lipca 2010 r., sygn. akt: IV CSK 32/10, LEX nr 885022).
Wzrost zainteresowania umową dożywocia
Na przestrzeni ostatnich lat umowa dożywocia przeżywa swoje odrodzenie. Seniorzy zawierają ją z tzw. funduszami hipotecznymi, które bezsprzecznie traktują tą umowę jak formę inwestycji. Fundusze hipoteczne bardzo chętnie zawierają umowy dożywocia, bowiem zakładają, że wartość środków pieniężnych, które zostaną przekazane seniorowi na pokrycie kosztów jego utrzymania będzie zdecydowanie niższa niż wartość nieruchomości. Niemniej jednak, aktualnie obowiązujące przepisy prawa nie chronią w sposób należyty dożywotników.
Brak ochrony dożywotników w świetle aktualnie obowiązujących przepisów prawa
Po pierwsze, wskazać należy, że brak jest jakichkolwiek gwarancji wypłaty świadczeń na rzecz dożywotnika przez taki podmiot, w szczególności w sytuacji, gdy utraci on płynność finansową, dojdzie do jego likwidacji, czy wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, które może doprowadzić do zmiany właściciela nieruchomości, czy wreszcie ogłosi upadłość.
Po drugie, podmioty zawierające umowy dożywocia traktują je jako element działalności gospodarczej. Kwota wypłacanych świadczeń na rzecz dożywotnika jest zwykle zasadniczo niższa niż wartość nieruchomości będącej przedmiotem umowy, co z kolei stanowi przychód nabywcy nieruchomości.
Po trzecie, w przypadku krótkiego okresu wypłaty świadczeń, zakończonego śmiercią dożywotnika, jego spadkobiercy nie mają żadnej drogi dochodzenia zwrotu choćby części uzyskanego w ten sposób przez nabywcę nieruchomości przychodu.
W związku z faktem, że aktualnie obowiązujące przepisy prawa nie chronią należycie dożywotnika podjęto pracę legislacyjne celem nowelizacji przepisów o umowie dożywocia.
Nowelizacja przepisów prawnych regulujących umowę dożywocia
Zmiany regulacji prawnej umowy dożywocia dotyczą ograniczenia katalogu osób, które będą mogły być jej stroną. Po nowelizacji w kręgu tym znajdą się osoby najbliższe, a więc małżonek, wstępni, zstępni, rodzeństwo, powinowaci w tej samej linii lub stopniu, dzieci rodzeństwa, ojczym, macocha, przysposabiający oraz jego małżonek, przysposobiony oraz jego małżonek, a także osoby pozostające faktycznie we wspólnym pożyciu, jeżeli stale zamieszkiwały z dożywotnikiem w chwili zawarcia umowy dożywocia.
W projekcie przewidziano również wprowadzenie do systemu prawnego regulacji wymuszającej weryfikację przez sąd dalszego istnienia przesłanek ubezwłasnowolnienia. W znowelizowanym art. 557 ustawy z dnia z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1805, zwaną dalej „K.p.c.”) przewidziano, że o ubezwłasnowolnieniu, tak częściowym, jak i całkowitym, sąd orzeka na określony w postanowieniu czas, który nie może przekraczać pięciu lat.
Ponadto, planuje się dodanie przepisu art. 557(1) K.p.c. statuującego, że postępowanie w zakresie weryfikacji orzeczonego ubezwłasnowolnienia powinno zostać wszczęte nie później niż na 6 miesięcy przed upływem czasu określonego w postanowieniu o ubezwłasnowolnieniu. Przedmiotowe ma na celu zapewnienie sądowi realnej możliwości dla zgromadzenia niezbędnego materiału dowodowego celem zweryfikowania, czy dana osoba w dalszym ciągu znajduje się w stanie uniemożliwiającym bądź ograniczającym możliwość samodzielnego podejmowania decyzji. Sąd, poprzez odpowiednie stosowanie art. 557 K.p.c., będzie miał możliwość podtrzymania (utrzymania w mocy) orzeczenia wydanego uprzednio, jego zmiany co do zakresu (z całkowitego na częściowe bądź z częściowego na całkowite) i powodu ubezwłasnowolnienia bądź uchylenia postanowienia o ubezwłasnowolnieniu, w przypadku stwierdzenia, że przesłanki jego orzeczenia odpadły.
