Wynajem pokoi studentom w domach jedno lub wielorodzinnych – czy konieczne jest zawiadomienie organu administracyjnego?

W przedmiotowym artykule poruszymy kwestie związane z wynajmowaniem pokoi dla studentów np. w budynku mieszkalnym jednorodzinnym lub wielorodzinnym. Pytanie jakie nasuwa się przede wszystkim dotyczy kwestii związanej z powiadomieniem organów nadzoru budowlanego (Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego). Czy chcąc w domu wynajmować pokoje dla studentów muszę zawiadomić organ?

Sposób użytkowania obiektu budowlanego – prawo budowlane

Aby odpowiedzieć na powyższe pytanie konieczne jest sięgnięcie do przepisów Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane.

Pojęciem kluczowym będzie tu tzw. ,,zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego”. Chodzi bowiem o ustalenie, czy na skutek wynajęcia pokoi nastąpi zmiana dotychczasowego sposobu użytkowania budynku, a więc czy budynek będzie wykorzystywany w inny sposób niż wskazują to dokumenty pierwotne takie jak pozwolenie na budowę, czy też pozwolenie na użytkowanie.

Zacznijmy więc od próby zdefiniowania pojęcia ,,zmiana sposobu użytkowania”. Zgodnie z art. 71 ust. 1 Ustawy Prawo Budowlane przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń lub też podjęcie działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie (…).

Sytuacje o jakich mowa w art. 71 ust. 1 Prawa Budowlanego, przesądzające o zmianie sposobu użytkowania zostały wymienione w tym przepisie w sposób niewyczerpujący.

Wynika z nich, że nie chodzi o jakąkolwiek zmianę sposobu użytkowania w odniesieniu do pierwotnego czy też dotychczasowego legalnego sposobu użytkowania, ale o zmianę, która wpływa na modyfikację istotnych wymagań odnoszących się do danego obiektu związanych z konkretnym sposobem korzystania z niego. Dotyczy to w szczególności wymagań o jakich mowa w pkt 2 ust. 1 art. 71 omawianej ustawy, a więc wymagań związanych z bezpieczeństwem dalszego, zmienionego sposobu użytkowania obiektu. Zalicza się do nich m.in. bezpieczeństwo pożarowe, higieniczno-sanitarne oraz wielkość lub układ obciążeń.

Ustalenie, czy nowy sposób korzystania z danego obiektu stanowi zmianę o której mowa w art. 71 Ustawy Prawo Budowlane, jest istotne z uwagi na fakt, iż taka zmiana wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego jak również dołączyć szereg dokumentów (m.in.: opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach). Zgłoszenia należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Zmiana może nastąpić dopiero, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, organ administracji architektoniczno-budowlanej, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji.

Zmiana sposobu użytkowania budynku

Jak zatem widzimy zmiana sposobu użytkowania budynku wiąże się z rozpoczęciem postępowania administracyjnego, które może zakończyć się wniesieniem przez organ sprzeciwu. Dlatego też istotne jest określenie, czy wynajmując pokoje dla studentów faktycznie mamy do czynienia ze zmianą sposobu użytkowania. Innymi słowy, czy wynajmowanie pokoi w domach jednorodzinnych lub wielorodzinnych może doprowadzić do przekształcenia takich domów w tzw. budynki zamieszkania zbiorowego przez, które należy rozumieć budynki przeznaczone do okresowego pobytu ludzi, w szczególności np. hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe. Inne parametry techniczne zostały bowiem określone dla budynków jednorodzinnych, a inne dla budynków zamieszkania zbiorowego.

I tak po pierwsze, należy wskazać, iż przepisy prawa nie regulują jaka ilość osób przebywająca w budynku decyduje o tym, iż mamy do czynienia już nie z budynkiem wielorodzinnym, a budynkiem zamieszkania zbiorowego. A zatem zwiększenie liczby osób przebywających w budynku nie oznacza automatycznie zakwalifikowanie danego obiektu jako budynku zamieszkania zbiorowego.

Po drugie, najem pokoi, czy też szerzej lokali mieszkalnych co do zasady nie wpływa na zmianę ich funkcji. A więc sam najem nie przesądza o tym, że mamy do czynienia ze zmianą sposobu użytkowania obiektu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 24 października 2019 r. sygn. VII SA/Wa 1165/19: wyjaśnił, iż: ,,Najem lokalu mieszkalnego nie wpływa na zmianę funkcji lokalu. Lokal wraz z wyposażeniem zachowuje funkcję mieszkalną i nie zmienia jej to, czy w lokalu mieszka jeden najemca goszczący co dzień inne osoby, czy też z różną częstotliwością w lokalu pomieszkują różne osoby. Zaistniałe w związku z takim korzystaniem z lokalu mieszkalnego uciążliwości są poza sferą ingerencji organu nadzoru budowlanego.” A więc, najem lokali bądź pokoi na cele mieszkalne nie oznacza co do zasady przekształcenia obiektu w którym lokale te się znajdują w budynek zamieszkania zbiorowego i zmiany sposobu jego użytkowania.

Po trzecie, jak wskazuje się w orzecznictwie najem pokoi w domu jednorodzinnym w oparciu o zawarte umowy cywilnoprawne nie mieści się w pojęciu usług hotelarskich. W takiej zatem sytuacji nie następuje zmiana sposobu użytkowania budynku jako budynku zamieszkania zbiorowego (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolski z dnia 28 maja 2020 r., II SA/Go 182/20).

W tym miejscu warto także zacytować wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 maja 2011 r. II OSK 785/10 który wskazał nawet, iż brak jest podstaw do dokonania takiej wykładni art. 71 Ustawy Prawo Budowlane która prowadziłaby do uznania, iż każda działalność opiekuńczo-wychowawcza, a w tym prowadzenie małego przedszkola w części domu jednorodzinnego (mieszkaniu) powinna być zakwalifikowana jako zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Pomimo przedstawionych powyżej argumentów należy wskazać, iż nie ma jednej prostej odpowiedzi na pytanie czy chcąc wynajmować pokoje dla studentów muszę powiadomić organ administracyjny. Każda sytuacja wymaga indywidualnej oceny. Może bowiem zdarzyć się tak, że zwiększona liczba osób w danym budynku posiadającym niewielką powierzchnię będzie miała wpływ na zwiększenie intensyfikacji jego użytkowania, a to z kolei stanowi jedno z kryterium zmiany sposobu użytkowania obiektu wymagającej zgłoszenia.

Warto w takiej sytuacji zasięgnąć porady prawnej w Kancelarii Adwokackiej Adwokata Artura Glass – Brudzińskiego z siedzibą w Warszawie, specjalizującego się w szeroko pojętym prawem administracyjnym, w tym prawie budowlanym.